2016년 2월1일부터 정부의 가계부채 관리 대책에 따라 수도권 은행부터 새로운 주택담보대출 심사 가이드라인이 시행될 예정이다.
새 가이드라인은 신규로 주택담보대출을 받을 때 소득 심사가 깐깐해지고, 대출과 동시에 원금과 이자를 함께 갚아나가도록 한다는게 핵심골자다.
예전처럼 거치(이자만 갚아나가다)를 하다가 한꺼번에 갚는 대출방식은 앞으로 기대하기 어렵게 됐다. 변동금리 대출에 대한 제한도 많아진다.
그럼 어떻게 변경되는지 자세하게 알아보도록 하자^^
- 언제부터 시행되나요?
- 소득증빙도 강화되나요?
- 대출한도가 줄어드나요?
- 총부채원리금상환비율(DSR)란?
- 거치식 방식의 담보대출은 없어지나?
- 대출 희망자들이 알아두어야 할 사항은?
1. 2016년2월1일부터 수도권 은행이 신규로 취급하는 주택담보대출이 대상이다. 여기서 집단대출은 대상에서 제외된다. 여기서 집단대출이란? 시행사나 시공사의 연대보증을 고려해 대출이 이뤄지는 것을 말한다. 수도권인 서울, 인천, 경기 지역부터 우선 시행되며, 비수도권은 5월2일부터 시행될 예정입니다.
2. 은행 창구에선 원칙적으로 원천징수영수증이나 소득금액증명원 같은 객관성 있는 '증빙소득'을 우선 확인한다. 증빙소득 자료가 없을 경우엔 국민연금이나 건강보험료 납부실적 등을 바탕으로 추정한 '인정소득'이나 신용카드 사용액, 매출액, 임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 '신고소득'으로 소득을 산출한다. 다만, 신고소득을 활요한 대출은 수입액 산정 등에서 소득이 일부만 인정되는 등 제약이 있을 수 있다.
3. 대출 한다고 줄어들지는 않을 거라 한다. 다만, 변동금리 대출의 경우 앞으로 '상승가능금리(stress rate)'을 적용해 대출한도를 산정하게 되면서 대출규모가 다소 줄어들 가능성은 있다고 하니 유의해야 하겠다.
4, 지금은 DTI(총부채상환비율)를 활용해 대출자의 상환능력을 평가하고 있는데, DTI에는 담보대출 외의 기타 부채에는 이자상환액만 고려하고 있어 실제 상환능력을 과대평가할 여지가 있다. 이에 기타 부채의 원리금상환액까지 반영한 것이 DSR이다. DSR이 은행에서 판단하는 적정 수준이 넘는 대출자는 은행의 사후관리 대상으로 선정되며 대출 부실 예방을 위한 모니터링이 실시된다. 그러나 DSR에 따라 대출이 거절되거나 대출규모가 제한되는 것은 아니라는 것이 금융위의 설명이다.
5. 주택 구입 시 대출을 받으려면 원칙적으로 비거치식 분할상환으로 받아야한다. 하지만, 예외도 있다. 주택구입 시 취·등록세, 이사비용 등을 감안해 1년 이내의 거치기간은 설정할 수 있다. 또한 대출자의 불편을 최소화하기 위해 원칙 적용에 다양한 예외를 뒀다.
*집단대출, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 예·적금 만기 도래 등 명확한 상환계획이 있는 경우, 불가피한 생활자금으로 본부승인을 받는 경우 등은 거치식이나 일시상환 대출이 가능하다.
6. 새 가이드라인 시행으로 대출상환 방식이나 금리유형에 대한 대출자의 선택폭이 좁아진다. 앞으로는 예외를 인정받아야 하는 거치식 일시상환 방식은 본부 심사를 거쳐 적용받을 수 있는데, 이에 따른 시간 소요로 예상치 못한 자금애로가 생길 수 있다. 미리 본인 소득에 맞는 대출규모와 상환 방식 등을 상담 받은 뒤 주택구입 계약을 체결할 필요가 있다.
초저금리시대와 더불어 당국의 대출규제로와는 무관한 투자대안입니다. 동탄테크노밸리 내의 "YK퍼스트타워"에 투자하세요^^
